부동산이나 대출 관련 뉴스를 보면 LTV, DTI, DSR이라는 용어를 자주 접하게 된다. 이런 용어의 개념들이 헷갈리는 경우가 종종 있어 오늘은 LTV, DTI, DSR의 차이를 쉽게 정리해보겠다. 일반적으로 나한테 나올수 있는 대출 금액을 고려한다음 금액대에 맞는 집을 고르는게 순서이다.
LTV, DTI, DSR 개념 정리
■ LTV (Loan To Value, 주택담보 대출비율)
- 주택 가격 대비 최대 대출 가능 금액의 비율을 의미한다.
- 예를 들어, 주택 가격이 10억이고 LTV가 60%라면 6억원 까지 대출이 가능하다.
■ DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)
- 연 소득 대비 한 해동안 대출 원리금으로 상환하는 비율을 의미한다.
- 예를 들어, DTI가 50% 이면 연봉1억인 사람이 연간 상환액 5천만원(주담대 원리금 + 기타부채이자)을 넘을 수 없다.
■ DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
- 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 의미한다.
- 예를들어 연봉1억인 모든 대출 포함 원리금 상환액이 7천만원(주담대 원리금 + 기타부채원리금) 이면 DSR은 70%이다.
- 스트레스 DSR은 향후 이자 추이까지 고려하여 산정하는 개념이다.
결국 LTV는 주택 담보 중심, DTI와 DSR은 소득 중심으로 대출 능력을 평가하는 기준이다.
주택 담보 대출 금액 올려받는 꿀팁!
■ 대출액을 늘리고 싶으면 상환 기간을 길게 가져간다. (30년 → 40년, 50년)
■ 생애최초 대출의 경우 LTV 80% 까지 가능, 디딤돌 포함.
■ 기존 부채 상환 후 대출신청 → DSR 낮춤
■ 신축의 경우 감정가 잘받기 (이건 은행도 소득이 뒷받침 되어야 해주는거 같음)
■ 금융 소득도 종합소득세를 신고하면 대출 한도에 넣어줄수도 있다.(은행 재량) 가장 좋은 방법은 소득 증빙을 늘린다.
■ 개인사업자 등록후 필요한 금액 정도의 투자 소득을 사업소득으로 증빙 (사업활동 증빙 필요할수도 있음)
주택담보대출 한도는 은행, 지점마다 차이가 존재하기 때문에 여러 군데를 돌아다녀보고 금리 조건이 가장 좋은곳에서 대출을 받는것을 추천한다. 만약 주택담보대출을 받은 후에 중도상환을 하게되는 경우도 있을수 있는데 이때 중도상환수수료가 발생할 수도 있다.
중도상환수수료란?
대출자가 만기 이전에 상환하게되면은행은 기대했던 수익을 얻지 못하게 된다. 이러한 손실을 보전하기 위해 일정 기간내 대출을 갈아타게 되면 중도상환수수료를 부과한다.
■ 중도상환 수수료 계산 방법 : 중도상환수수료 = 중도상환원금 × 중도상환수수료율 × 잔여일수 ÷ 대출기간
- 예)
- 대출금액: 3억원
- 대출기간: 5년
- 중도상환수수료율: 1.2%
- 중도상환시점: 1년 후
- 중도상환금액: 1억원
잔여일수 = 4년
계산식: 중도상환수수료 = 1억원 × 1.2% × 4년 ÷ 5년 = 96만원
중도상환수수료 면제는 어떻게?
주택담보대출의 중도상환수수료는 일반적으로 대출 실행 후 3년이 경과되면 면제된다. 최근에는 특정 상품 또는 프로모션이 나와 중도수수료가 없는 경우도 있다.
결론
주택담보대출 받을때 가장 기본적으로 알아야할 용어들에 대해서 알아보았다.
대출하기 전에 LTV, DTI, DSR 뿐만 아니라 중도상환수수료와 그 면제조건을 잘 이해해야 금융 계획을 더 효율적으로 관리할 수 있을것이다. 마지막으로 주택청약도 열심히 납부하고 신용점수 역시 잘 올려놓으면 금리 조건을 조금 유리하게 가져갈 수 있으니까 부지런히 살자!
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