내 집 마련이나, 부동산 투자를 고민할 때 가장 중요한 요소는 입지이다. 구축이고 신축이고를 떠나 입지가 좋아야 집값 상승 가능성을 높이고, 생활의 편리함까지 보장할 수 있다. 그렇다면 "입지가 좋다"라는 기준은 무엇이고 좋은 입지를 만드는 요소들은 무엇이 있는지 알아보자. 앞으로 언급하는 부동산은 아파트가 기준이다. (아파트가 기준인 이유는 차차 포스팅 하겠다..부동산 매매를 5번 이상 해보지 않았다면 오피스텔, 빌라, 상가, 지주택 이런 거는 쳐다보지도 말자.. )
교통 (지하철 역과의 거리)
출퇴근(직주근접) 및 이동의 편리함은 부동산 가치에 큰 영향을 미친다. 따라서 교통이 좋은 지역은 실거주뿐만 아니라 투자자들한테도 인기가 많다. 부동산에서의 교통이 좋다라는 말은 통상적으로 지하철역과의 거리가 가깝다를 말한다. 버스정류장을 말하는 사람들도 있지만 버스정류장은 언제 없어질지 모르고 배차 간격이 일정하지 않기 때문에 지하철역과의 거리로 보는게 좋다. (잘 생각해 보면 대한민국에 버스가 안다니는 곳은 없다.)
지하철
부동산 입지를 볼 때 사람들이 가장 많이 착각하는 것 중에 하나가 지하철역이라고 다 좋다고 생각하는 것이다.
내가 보는 지하철역이 호재인지 아닌지 구분하는 기준과 방법을 알려주겠다.
1. 지하철 노선 : 강남> 삼성역> 판교 순으로 거쳐가는(일자리가 많은) 노선
- 서울 2호선: 환승이 편리하고 강남, 홍대, 삼성 등 주요 상권과 연결되어 있음.
- 서울 9호선: 강남 접근성이 뛰어나고, 급행열차 운행으로 출퇴근이 편리함.
- 신분당선: 강남-판교-광교를 연결하며 IT 기업 밀집 지역과 연계.
- 서울 3호선: 강남과 강북을 연결하며 주거 선호 지역(압구정, 대치, 일산 등) 포함.
- 서울 5호선: 김포공항과 여의도를 연결하며 향후 연장 계획이 있어 기대감 높음.
위와 같이 일자리가 많은 곳을 거쳐가는 노선은 주거 및 투자 수요가 꾸준히 유지된다. 또한 높은 연봉의 일자리는 부동산 가격과 직결된다. 호갱노노에서 분석-직장인연봉을 보면 그 지역의 연봉 수준과 부동산 가격이 비례하는 것을 알 수 있다. 대한민국 아주 평범한 일반인이라면 서울에 집을 못 살 테니... 아래 그림을 보면 저 보라색 동그라미가 큰 지역을 지나가는 지하철노선 주변 역세권 아파트 대단지를 찾아보는 것을 추천한다.
2. 지하철 표정속도 : 지하철이 출발하여 도착할 때까지의 평균 이동 속도(당연히 빠를수록 좋다.)
단순히 열차의 최고 속도가 아니라 정차 시간을 포함한 실제 평균 속도를 나타내기 때문에 실질적인 이동 시간을 알 수 있다.
- 표정속도(㎞/h) = 총 이동 거리(km) ÷ 총 소요 시간(h)
- 같은 거리라도 정차 시간이 길거나 환승이 많으면 표정속도가 낮아짐
- 급행열차, 직통열차 등의 경우 표정속도가 상대적으로 높음
- 표정속도가 높은 지하철 대표 노선
① GTX-A, B, C 노선 (예정): 최고 100km/h 이상 (수도권 접근성 획기적 개선)
② 공항철도 직통열차: 약 70km/h
③ 신분당선: 평균 60km/h 이상 (급행 포함)
④ 9호선 급행: 약 40~50km/h
⑤ 서울 5호선 급행: 약 35~40km/h
⑥ 서울 2호선: 약 30km/h
지하철 표정속도는 단순한 이동 시간이 아니라 삶의 질과 부동산 가치를 결정짓는 중요한 요소이다. 지금까지 단순하게 지하철역까지의 거리만 고려했었다면 이제부터는 노선, 표정속도도 같이 고려해봐야 한다. (괜히 GTX가 부동산의 판도를 바꾼다는 말이 나온게 아니다.)
여기서 한 가지 주의할 점이 있다. GTX-D,E,F는 확정된 사항이 아니며 확정된다 하더라도 GTX A,B,C 노선은 별도의 단독 선로를 이용하여 최고 속도 180km/h 이상, 표정속도 80~100km/h 수준이지만 GTX-D 노선부터는 기존 철로와 공용으로 사용하여 일반 급행열차 수준인 50~60km/h으로 계획되어 있다. (GTX-D부터는 정치인들이 그냥 표팔이로 씨부려 된거다....진짜 만약 되더라도 최소 10년 뒤 이야기다.)
결론
부동산 투자 시 가장 우선시되어야 할 요소는 당연 입지이다. 입지 관련하여 부동산 시장에 영향이 가장 큰 교통수단은 지하철역이다. (보통 지하철역에서 도보 15분 안쪽에 있으면 역세권이라 볼 수 있다.) 지하철 노선, 표정 속도, GTX 같은 인자들을 잘 고려해서 부동산 가치가 상승할 수 있는 판단을 할 수 있기를 바라며 다음에는 부동산 입지 중 학군 관련하여 알아보도록 하겠다.
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