아파트 매매 vs 전세 합리적인 선택은?

계속해서 오르는 집값, 고금리, 원화가치 하락, 인플레이션, 경제 위기, 정치적 리스크 등 복잡한 경제 상황속에서 집을 사야하나? 라는 고민은 하는 사람들이 많을것이다. 과연 매매와 전세 뭐가 합리적인 선택일까? 이를 선택함에 있어 어떠한 것들을 보고 어떻게 해석해야 할지 알아보고 선택에 있어 도움이 되었으면 한다. 

수요자 상황

■ 전세 : 내 소득/자산 대비 상급지 살고 싶은데 돈이 없는 경우가 대부분

① 자금이 부족한 경우  : 초기 비용이 적고 대출 부담이 적음

② 해당 지역에 살아보고 싶은 마음 : 매매전 판단의 근거

③ 부동산 하락 예상 : 집값 하락 리스크를 피할 수 있음

 

■ 매매 : 시세차익 기대 및 내 집 마련에 대한 안정감이 대부분

① 장기 거주 계획이 있는 경우 : 5년 이상 안정적인 거주 가능

② 자금 여유가 있음 (대출 감당 가능) : 내집 마련으로 자산화 (레버리지)

③ 부동산 상승 예상 : 시세차익 기대

④ 전세가, 매매가 차이 별로 없는 경우

⑤ 내집 마련에 대한 심리적 안정감

 

"전세가율"  해석

일반적으로 전세가율이 상승하면 집값이 상승한다고 생각하는 사람들이 많다.

하지만 전세가율이 오르는 경우는 여러가지가 있는데 아래 그 경우를 봐보자

 

① 매매가 →, 전세가 ↑

② 매매가 ↓, 전세가 →

③ 매매가 ↓, 전세가 ↑

 

위와 같이 전세가율 상승의 다양한 경우가 존재하기 때문에

"전세가율이 오른다 → 집 값이 오르는 전조 증상이야! "

라는 논리는 맞지 않다.

 

매매가 하락, 전세가 상승의 경우가 집을 사거나, 투자하기 가장 적합한 시기라 보는데 그이유는

- 전세가 오른다? → 하락장 공포 심리가 전세 수요를 증가

- 전세 거래량이 나온다? → 수요가 있는 단지는 상승장때 오를 여력이 있다를 반증

아파트 매매 or 투자 전략

매매가(호가)가 하락하고, 전세가(거래량이 실린)가 오르는 상황이 상급지로 갈아탈 기회이다.

이때를 대비해서 우리는 유동성 현금을 항시 준비해야 한다.

(개인적으로 유동성 현금을 늘리기 위해 전략적인 월세 살이는 지향한다.

이게 많은 부동산 전문가, 유튜버들이 사회초년, 신혼초기에는 몸테크 해야 한다는 근본적인 이유라고 볼 수 있다.) 

 

하락장 속에서 위와 같은 현상이 나타나는 아파트 단지들이 보이기 시작한다면, 내집마련 또는 상급지로 갈아탈 준비가 되었다고 봐도 된다. 항상 하락장을 대비하고 매매 계획을 상상하면서 모니터링을 해야한다. (억지로 하지말고 재미를 붙여보시길..)

주의 사항

내가 보고있는 지역의 상급지로 갈수록, 인기 아파트 일수록 주의사항이 몇가지 있다.

 

① 실거래 기반 투자 판단 필요

    └ 실거래는 1차로 네이버 부동산 호가, 2차 실제 부동산 임장을 가본다

    └ 상승장의 경우 거래량이 실린 실거래인지, 분위기를 객관적으로 판단해야한다.

    └ 좋은 입지의 하락장의 경우 전고점 대비 30% 정도 하락하면 진입해도 나쁘지 않음 

        (좋은 입지는 이전글 참고!)

 

② 수도권 투자 권장, 지방 투자시는 핵심도시의 신축단지로만

 

③ 전세 제도 폐지 대비!

몇 년 안에 전세 제도가 폐지 될거 같은 전조 증상들이 나타나고 있다. (외국계 리츠사 유입, 정부가 전세 보증)

대한민국은 전세제도의 장점을 잘 누리다 현재 전세 사기, 전세대출 차단 (이건 실패하고 정부가 보증ㅡㅡ), 빌라 수요 급감 등의 

부작용을 겪고 있다. 전세 자금 대출 중단시 현재 전세 거주하고 있는 사람들의 반발이 심하기 때문이다. 하지만 앞으로 전세가 임대인 입장에서 계속 불리해 지면 월세 매물이 증가할거고 이걸 외국계 리츠회사들이 냄새 맡고 들어온거다.. 무튼 방향은 정해진걸로 보이니까 전세 제도를 잘 활용하되 신중하게 선택하길 바란다.