부동산 집을 꼭 사야할까? (상승론 vs 하락론)

 

결론부터 말하자면 내 집마련 부동산은 사야 된다고 본다.

우리 부부는 결혼 전 집값 상승을 전제로 신혼집을 매매하였다.

과거 20대 시절, 대출이 두려워 망설이던 사이 역세권 국평을 3억에 분양받을 기회를 놓쳤었고 불과 1년 만에 해당 아파트의 호가는 5억을 훌쩍 넘어섰다. (고금리는 덤... 그때의 쓰라림은 아직도 잊을 수 없다...)

정신을 차리고, 부동산에 관심을 가지면서 모니터링을 하고 있었기 때문에 GTX역 주변 신축 대단지를 망설임 없이 선택할 수 있었다고 자평한다. 

부동산 가격을 결정하는 요인

부동산 커뮤니티에서는 항상 상승론과 하락론이 충돌하는데 양쪽 모두 논리적으로 틀린 말은 아니다.

그럼에도 우리 부부가 상승론에 좀더 무게를 싣는 이유를 이야기 해보겠다.

자본주의 사회에서 집값을 결정하는 요인은 아래와 같이 여러 가지가 있다.

부동산 가격을 결정하는 요인

집을 사야 되는 이유 (상승론)

[1. 유동성 증가]

자본주의 사회를 유지하는데 있어 화폐의 유동성은 증가할 수밖에 없다. 

참고: EBS 다큐프라임_자본주의 1부_돈은 빚이다

정부, 기업, 개인의 대출은 금융기관을 통해 발생할 수밖에 없고 이때 정부는 경제 상황에 맞게 정책과 금리를 조절하여 통화량을 조절한다.

결과적으로 통화량의 증가는 화폐 가치의 하락으로 이어지며, 희소성 자산인 부동산의 가격은 상승하게 된다.

대한민국 통화 및 유동성 (출처:한국은행)

 

 

[2. 입주 물량 부족]

부동산 시장에서 가격은 수요와 공급에 큰 영향을 받는다. 

- 입주 물량(신축 아파트) 감소 → 공급 부족 → 매매 가격 상승

- 전세 가격 상승 → 매매 가격 상승

아파트 입주 물량 절벽

 

[3. 노후 대비 가능]

주거 비용이 고정이 되고 물가상승 시 자산을 보전하는 효과가 있다.

노후 임대 수익 및 주택연금 활용 가능 

 

집을 사면 안 되는 이유 (하락론)

[1. 인구감소]

세계와 한국의 인구 추이 그래프

공급은 그대로인데 수요가 줄어들면 가격 하락 압력이 생길 수 있다.

특히 지방 소도시는 거주 수요가 크게 감소할 것으로 예상된다.

 

[2. 공급 증가]

인구 감소가 진행되지만 부동산은 그대로라는 논리로 접근하면 상대적으로 공급이 증가하는 것으로 보일 수 있다.

특히 신축 아파트의 미분양 증가는 시장 침체의 신호이다.

 

[3. 경기 침체]

경제가 나빠지면 가계 소득이 줄고, 집을 사려는 수요도 감소한다.

기업의 구조조정, 폐업 등이 부동산 시장의 침체로 이어질 가능성이 있다.

 

부동산 가격, 예측보다 대응이 중요하다.

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 여러 가지가 있으며 복합적으로 작용한다.

한 가지 확실한 점은

부동산 가격을 확신을 하고 예측하는 사람들은 언젠가는 무너질 것이고

대응을 하기 위해 준비하는 사람은 어떠한 상황에서도 최선의 선택을 할 수 있을 것이다. 

 

예측보다는 대응을 잘하기 위해 위 요인들을 하나씩 알아보기로 하자